Dossier Ehpad : Quel régime choisir pour son investissement ?

Vous souhaitez investir mais vous n’en n’avez aucune idée ? Vous refusez catégoriquement de faire appel à un conseiller en gestion privée, cet article vous présentera les différents régimes fiscaux qu’il existe pour investir en EHPAD.

Beaucoup de personnes s'intéressent à ce type d’investissement. Plusieurs possibilités mais pour cela vous devrez bien vous renseigner en fonction de votre profil. Il y a le LMNP classique, le LMP et le Censi-Bouvard.

Le LMNP classique (Loueur Meublé Non Professionnel)

Pour faire simple, vous achetez un appartement que vous allez meubler pour ensuite le mettre en location. Vous dégagerez des revenus appelés Bénéfice Industriel Commerciaux (BIC) ou micro BIC.

Pour ce qui est de l’avantage fiscal, ce régime permet d’amortir votre bien immobilier à hauteur de 80% ! Petite précision, La terre ne s’amortie pas pour la simple raison qu’elle ne se déprécie pas, elle ne perd pas de valeur. En revanche, vous pourrez amortir les améliorations sur le terrain.

Cela signifie que lorsque vous remplirez votre déclaration d'impôt (déclaration 2035 des revenus de BIC), il y aura les loyers dans la partie gauche et les charges de l’autre côté. N’oubliez pas qu’elles sont déductibles ainsi que les intérêts d’emprunts si vous financez votre projet par un crédit et l’amortissement. Ces charges vont diminuer votre résultat par conséquent votre BIC sera faible voir négatif. Du coup vous aurez des loyers sans avoir a payer d'impôts dessus.

Dernier avantage vous pouvez récupérer la TVA quand vous achetez un bien neuf. La procédure pour en bénéficier : vous devrez vous inscrire au registre du commerce et remplir une déclaration de TVA trimestriel. 6 mois plus tard après la livraison du bien vous récupérerez votre TVA.

Seulement la TVA est au prorata du nombre d’année qu’il restera (la limite est de 20 ans) donc si vous souhaitez vendre vous rembourserez la différence sauf si l’acheteur reprend le bail.

Pour finir avec le LMNP classique vous n’êtes pas sans savoir que ce bail est votre assurance pour percevoir vos loyers. Alors attention dans le choix de votre gestionnaire, plus il sera résistant moins il y aura de risque et plus ce bail sera une sécurité.

Le LMP classique (Loueur Meublé Professionnel)

Même principe qu’en LMNP classique à savoir que vous louez un bien immobilier meublé. Seulement quelques petits changements sont à noter :

Vous devez vous inscrire au registre du commerce étant donné votre statut de professionnel et avoir des recettes TTC supérieurs ou de 23 000€. Celle-ci doit être plus élevée que la somme des revenus du foyer. A savoir, les pensions de retraites font partie des revenus fiscaux depuis 4 ans.

Les points forts du statut LMNP classique

Pour récupérer la TVA, Il s’agit du même principe que pour le LMNP classique.

Le principal avantage est d’amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier. Comme en LMNP vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts dans le cadre d’un investissement en crédit ainsi que les charges et l’amortissement.

En LMP, il y a 3 avantages de plus qu’en le régime précédent. Dans un premier temps, vous pourrez déduire des frais comme les droits d’enregistrement, frais de notaire, frais d’insertion). Ensuite, sachez que les plus-values ne sont pas imposables si vous possédez le bien depuis plus de cinq ans. Le meilleur pour la fin, votre investissement LMP ne sera pas imposable à l’ISF, il sortira de l'assiette ISF car les biens sont considérés comme des biens professionnels. Les concernés sauront profiter de cet avantage majeur.

Concernant la fiscalité, si vos loyers ne dépassent pas 32 000€ vous serez sous le régime de la micro entreprise. De plus, vous bénéficierez d’un abattement de 71%. Par exemple, si vous percevez 30 000€ de loyers, vous payerez € d'impôt (30 000 x 29%).

En revanche, quand les revenus ne dépassent pas 76300€, le régime micro BIC se met en place. Au-dessus de ce montant, c’est le régime réel simplifié jusqu'à 763 000€. Au-delà de cette somme c’est le régime réel normal.

Les avantages liés à ce statut en font un des produits le plus rentable du marché immobilier.

Le LMNP Censi Bouvard

Cette option vous permet d’acheter un bien et de le louer en meublé qu’il s’agisse d’une résidence d’affaire, étudiante, de tourisme ou d’un Ehpad. Ce dispositif a été mis en place suite à un amendement proposé par deux députés (Mr Censi et Mr Bouvard), il se prolonge jusqu’en décembre 2014.

Le statut de la loi Censi Bouvard donne accès à une réduction d'impôt de 11% dans la limite d’un investissement de 300 000€. Tout comme le LMNP classique vous avez la possibilité de récupérer la TVA. Les recettes perçues par la mise en location de votre bien sont des bénéfices industriels et commerciaux.

Le LMNP classique et LMNP Censi Bouvard se ressemble. Pour résumer la principale différence se situe au niveau fiscal. Pour le LMNP classique, l’avantage est que vous amortissez le bien à 80% sur 20 ans ce qui permet d'alourdir les charges et donc d’avoir un bénéfice presque nul et de ne pas payer d'impôt sur vos loyers. Le Censi-bouvard offre 11% de réduction que vous pouvez étaler sur 9 ans. Vous avez jusqu'à 3 666 € de réduction d'impôt chaque année pendant 9 ans et la possibilité d’investir sans apport personnel (épargne mensuel très faible). L’investisseur en LMNP Censi-Bouvard devra faire attention aux qualités et au professionnalisme du gestionnaire.

N’achetez pas un bien en Censi-Bouvard uniquement pour avoir la réduction d’impôt et le revendre 9 ans plus tard. Cela serait une mauvaise opération. En cas de non renouvellement du bail commercial vous devrez payer des indemnités ainsi que la TVA pour la tranche allant de 9 à 20 ans. Le cumul de ces frais baissera donc le gain fiscal voire même une perte.

Concrètement le LMNP et LMP ça donne quoi ?

Si votre objectif est de défiscaliser le dispositif Censi-bouvard est fait pour vous car il permet de réduire vos impôts sur 9ans.

Le LMNP classique concerne les personnes désireuses de créer un revenu complémentaire, se constituer du patrimoine ou une retraite.

Le statut LMP cible plus les assujetti à l’ISF, leurs permettant d’alléger leur patrimoine car les biens sont considérés comme professionnels.

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